Como otimizar listagens do Airbnb

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Se você mergulhou recentemente na hospedagem do Airbnb, rapidamente se encontrará nadando em um proverbial mar de variáveis. Tudo, desde estratégia de preços até marketing e busca de um limpador confiável. É exaustivo, honestamente. Graças a Deus pelo experiente e bem-sucedido anfitrião Jasper Ribbers, que, juntamente com a co-autora Huzefa Kapadia, publicou o excelente guia Seja pago pelo seu Pad.

Dentro de um mês do nosso planejado “ir ao ar”, recebemos nossas duas primeiras reservas. No nosso caso, esperar até depois das férias foi o suficiente. Já tínhamos o local pintado e novos pisos já instalados. Logo depois, o novo sofá e cadeira combinados com um tapete de área chegaram e isso permitiu que pelo menos algumas fotos na lista atraíssem atenção.

Lembra da lista de verificação naquele post anterior? Aqui está semelhante com algumas repetições, mas com elaboração. O ponto é: SEJA FLEXÍVEL ao listar seu aluguel de temporada pela primeira vez! Você deseja receber um número saudável de reservas para obter boas críticas. Essas avaliações gerarão novas reservas e você terá credibilidade para aumentar as taxas.

Aqui está apenas uma amostra das alterações que fiz na minha listagem, com base em grande parte nos conselhos de Seja pago pelo seu Pad:

  1. Eliminado o depósito de segurança. Os depósitos podem ser uma opção para os hóspedes que possam temer que coisas pontuais sejam cobradas de volta.
  2. Taxas de cancelamento removidas. Sou muito novo neste jogo para ser restritivo com cancelamentos. Meu foco principal precisa ser receber convidados e dar um feedback positivo. Quanto mais comentários eu receber, mais minha listagem aumentará na pesquisa. Assim como um novo produto que tenta abrir caminho para um mercado lotado, é preciso que você seja baixo para ser notado!
  3. Descrições aprimoradas. É muito melhor evocar emoções ao descrever seu espaço. Não basta dizer: “Existem dois quartos e dois banheiros, pisos de madeira de lei e uma varanda para assistir o pôr do sol”. Uma melhoria pode ser: “Volte de um longo dia curtindo as praias de areia branca e relaxe na varanda ensolarada com um copo de vinho. Depois, aposente-se em uma suíte master equipada com luxuosas roupas de cama e muito espaço para relaxar após um dia de aventura no norte de Michigan! ”
  4. Duração da estadia mais flexível. Minha listagem foi limitada a estadias mínimas de uma semana. Mas o Airbnb é construído com a idéia de uma escala rápida. Talvez uma ou duas noites para a maioria dos convidados. Para gerar tráfego e mais comentários (chave para um aluguel de férias rentável!) E, finalmente, mais fluxo de caixa, mudei minha estadia mínima para uma noite. O livro aconselha uma estadia máxima de sete noites para promover rotatividade e mais críticas ao iniciar. Após cerca de dez reservas / críticas, voltamos a estadias mínimas de 2 noites.
  5. Acomodar pais com bebês. Que grande conselho! Lembro-me de quando nossos gêmeos estavam nessa fase. Com certeza foi bom chegar a um hotel e ter pacotes e peças já configurados em nosso quarto para eles. Nesse sentido, pretendo comprar um pacote para o condomínio, para que poucos visitantes possam dormir sãos e salvos.
  6. Reduza os preços, pelo menos inicialmente. Esta é uma chave. O livro sugere reduzir a concorrência local para conseguir os primeiros convidados e receber algumas críticas. Sugerimos descontos de 20 a 30%. Uau! Agora que isso foi resolvido, duvido que você encontre um valor melhor até o verão chegar.
  7. Reduza a taxa de limpeza. Originalmente, eu tinha uma taxa de limpeza de US $ 75, o suficiente para cobrir três horas de trabalho de limpeza. Reduzi para US $ 50 e vou comer US $ 25 se houver uma hora extra necessária para limpar. Também ofereci à minha faxineira um bônus de US $ 25 por cada avaliação de 5 estrelas que obtivermos. Não é demais oferecer incentivos para garantir uma almofada super limpa. Se nada mais, o livro “Seja pago” é claro sobre a importância de uma experiência super limpa e apurada.
  8. Over-comunicar, e responder rapidamente! Agora estou pronto para voltar a todas as perguntas em minutos de recebê-los. Agora, meu telefone fica louco com cada um – as notificações são enviadas pelo aplicativo Airbnb, mais mensagens de texto SMS e e-mail. Bases são cobertas. Então, quando recebo uma pergunta, sou rápido em responder e responder com entusiasmo e detalhe. Quanto mais gracioso você for durante todo o processo, maior a probabilidade de receber ótimas críticas.
  9. Analise seus convidados imediatamente. Essa é uma tática que faz sentido. Coloque o ônus sobre o seu convidado para lhe dar uma boa revisão, superando-o. Logo após o check-out (supondo que a faxineira não encontre pilhas de garrafas vazias de champanhe, pizzas meio comidas e um tigre perdido no quarto), dê a ele 5 estrelas. E então, envie uma nota muito agradável de agradecimento por escolher seu teclado.

Estratégia de Preços do Airbnb

O Airbnb faz um bom esforço para automatizar o máximo possível da sua listagem, se você permitir. Eles têm um mecanismo de preços novo que define sua tarifa noturna com base na concorrência local e, pelo visto, fatores sazonais. Infelizmente, como descobri através da experiência (apoiada por Seja pago pelo seu Pad), O Airbnb tende a listagens baixas quando usa o recurso Smart Pricing.

Eu me deparei com uma parede tentando definir manualmente as taxas sazonais. O Airbnb é um pouco limitado nesse sentido. Você pode definir um preço por semana e por mês, mas essas tarifas se aplicam apenas a 7 noites e 31 noites, respectivamente. Minha única opção era definir preços dia a dia, no calendário de reservas. Oneroso definido.

Felizmente, este processo não é que pena, depois de descobrir os controles deslizantes. Por um tempo, eu estava atualizando o dia-a-dia e pensando: “Tem que haver uma maneira mais fácil de fazer isso !!!” Não tão intuitivamente, o Airbnb coloca pequenas alças em cada lado da janela de data, que você pode “agarrar” e esticar para cobrir um intervalo de dias e semanas. Uau !!!

A interface do calendário do Airbnb – Arrastando para selecionar um intervalo na parte inferior.

E, é claro, você deve usar esses “9” como parte de sua estratégia “Preços de dígitos mais significativos”. Seja pago pelo seu Pad faz um bom trabalho ao explicar a psicologia por trás do apelo de algo que custa, por exemplo, US $ 29,99 contra US $ 30. Parece que nossos cérebros estão subconscientemente conectados para acreditar que o centavo extra é mais atraente. Está bem então!

Quanto a hóspedes de longa duração? Os aluguéis de férias não são voltados para estadias superiores a um mês. É possível, mas eu não recomendo pessoalmente. Dito isso, consideraria aluguéis de longo prazo de um a três meses quando você estiver no início da corrida.

Ter apenas um inquilino para cuidar por um longo período permite recuperar o fôlego e ganhar um pouco de aluguel enquanto planeja sua estratégia de alta temporada.

Lembre-se de que, para locações de longo prazo de até um ano, é necessário desativar a conversa e trabalhar com um contrato de locação. O Airbnb e o VRBO são bons em restringir a capacidade dos hosts de fazer acordos de “porta dos fundos”. Endereços de email e números de telefone serão bloqueados no sistema de troca de mensagens.

No nosso caso, conseguimos alugar nossa unidade por um mês antes da chegada da alta temporada. A reserva foi feita pelo Airbnb e buscamos US $ 1.200 em março. Nada mal para um mês tipicamente terrível em termos de demanda.

Gerenciando convidados com automação

O Airbnb facilita bastante o gerenciamento de tudo. Eu uso o BeyondPricing.com para precificar a unidade e ela se integra perfeitamente ao Airbnb e VRBO, os quais eu uso. O que também é ótimo nas duas plataformas, você pode sincronizar agendas entre elas com facilidade.

Lembre-se de que há muito mais nisso do que esforço do que a experiência on-line. Se você deseja criar e manter uma reputação de excelente atendimento ao cliente, precisa se comunicar cedo e frequentemente com seus convidados. Isso significa enviar uma nota antes que eles cheguem:

“Olá Jane! Estou ansioso para hospedar você e seu grupo neste fim de semana. Informe-me se posso ajudar com qualquer coisa que você precisar. Fico feliz em oferecer sugestões de atividades, restaurantes e sites para ver. Você receberá seu código de entrada no dia do check-in por meio de um link especial do Airbnb. Melhor!”

Não é muito, mas você precisa se lembrar de fazer isso toda vez. E com o Airbnb, você pode ter 3 ou 4 hóspedes diferentes em uma determinada semana.

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Felizmente, o Airbnb e o VRBO têm um recurso de modelos que permite reutilizar mensagens comuns repetidas vezes. Eu uso esse recurso para novas reservas, pré-check-in, pós-check-in, pré-check-out, idéias de atividades da área e lembretes de revisão. Basta trocar os nomes e o restante do conteúdo pode ser enviado como clichê.

Uma amostra das mensagens salvas que posso reutilizar para futuros convidados.

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Há também um pouco de vai e volta isso pode acontecer durante a estadia de um hóspede. Alguns convidados dos quais você nunca ouvirá um pio. Outros, você receberá textos com selfies mostrando como eles estão se divertindo. Eu prefiro um lugar no meio como anfitrião. Só não se esqueça, seja RESPONSIVO.

Um de nossos primeiros convidados não parava de falar sobre o quão incrível era o lugar, que era música para meus ouvidos (olhos), mas depois de mais algumas mensagens perguntando “onde você comprou essa peça ou aquela peça?” começou a ficar velho.

Ainda assim, você precisa reservar um tempo para responder, e trate seus convidados com respeito. Esse esforço extra compensa, especialmente quando você recebe essas críticas de 5 estrelas.

Você deve usar fotos de alto nível na sua listagem

Organizar qualquer locação de férias rentável para fotos atraentes e profissionais é provavelmente o fator mais importante para gerar reservas. Você precisa fazer o lugar brilhar para que a listagem tenha alguma tração.

1.) Confie na luz natural. O AM adiantado parece funcionar bem. Você quer que o sol esteja presente, mas não fique olhando demais pelas janelas.

2.) Tire suas fotos na cintura. Isso é o que os profissionais do setor imobiliário fazem quando montam uma casa à venda. A partir da cintura ou cerca de um metro e meio do chão, você cria um espaço maior para as sensações. Eu usei essa dica com excelente efeito nas imagens “depois”, anteriormente neste post.

3.) Guarde a bagunça. Coisas simples contam, como se livrar de uma segunda lata de lixo na cozinha usada para reciclagem. E guardar cabos de carregamento extras.

4.) Aplique um bom filtro para aprimorar as fotos. Adoro o aplicativo Camera Plus no meu iPhone 6. Depois de tirar todas as nossas fotos de aluguel de temporada, apliquei o filtro “Clarity” para destacar o contraste e clarear todas as sombras. Vale a pena alguns dólares pela versão pro deste aplicativo.

5.) Não exagere nas fotos. Basta escolher a melhor dúzia e deixar um pouco para a imaginação dos seus convidados.

O maravilhoso da economia compartilhada é que ela oferece oportunidades incríveis para ganhar dinheiro que não existia antes. Airbnb, VRBO, Lyft, Uber, DogVacay, GetAround, o nome dele. Agora, fotógrafos de casamentos podem se aproximar e nos ajudar a hospedar amadores!

Atingindo o status de superhost do Airbnb

As primeiras reservas foram difíceis de encontrar para nós. Um fim de semana de esqui aqui, um fim de semana de retiro lá. Eu estava cobrando talvez US $ 60 por noite durante o final do inverno e o início da primavera. Não chega nem perto de uma taxa alta o suficiente para atingir nossas metas de ROI do primeiro ano.

Então as coisas começaram a melhorar. Uma combinação de latência no inverno levou as pessoas a reservar as férias de verão mais cedo. E boas críticas continuavam sendo transmitidas.

Em pouco tempo, alcançamos dez avaliações de cinco estrelas em dez possíveis tentativas. O Airbnb é excelente na promoção de hóspedes e anfitriões mútuo comentários.

O VRBO está começando a entender o sucesso do sistema do Airbnb, mas ainda é bastante básico. Por exemplo, só posso dar classificações por estrelas em algumas categorias aos convidados do VRBO – mas nenhum comentário.

Agora que alcançamos a designação de Super Host no Airbnb, vimos um aumento de 20% nas visualizações de nossa lista. Isso deve incentivar mais reservas.

É uma conquista significativa e pela qual você deve se esforçar. Se você dedicou muito esforço e esforço a esse investimento, a designação Super Host é uma recompensa significativa que aumentará ainda mais seu retorno.

O BeyondPricing automatiza os preços de datas futuras para várias plataformas, MAS você ainda está no gancho para definir o preço base e o preço mínimo para sua única noite média de estadia. É uma alavanca para se ter controle.

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No início, mantive o preço base mais baixo do que eu preferia, em US $ 69. Não foi até eu começar a obter mais reservas e críticas de 5 estrelas que eu estava em um lugar para aumentar os preços. A listagem do Airbnb está agora ao preço base de US $ 119. VRBO em US $ 129.

Isso é material de oferta e demanda. O fornecimento de propriedades do Super Host é limitado e a demanda por propriedades controladas com várias revisões é sempre alta.

Com o tempo, inevitavelmente haverá escassez de aluguéis de férias disponíveis conforme as unidades são reservadas. Essa é a restrição de fornecimento.

O outono é uma época gloriosa para chegar ao norte. Trazer os retiros e casamentos de outono!

Quais fatores além do preço na equação de preço:

Lista de verificação 101 do anfitrião do Airbnb: BeyondPricing é a chave para um aluguel de férias com sucesso no Airbnb

Como você pode ver, subi meu preço base de US $ 69 no início da lista, para US $ 119 hoje. A sazonalidade é um fator negativo, porque o verão é incrível. Mas então, voila! Alguns eventos locais estão acontecendo no fim de semana descrito acima, que levam as pessoas ao norte em massa. Estrondo. + $ 108.

Por fim, por ser um sábado, um bônus saudável de “US $ 38” do dia da semana é adicionado. É assim que é valioso o Beyond Pricing. Eu não ousaria mais que o dobro essa taxa de sábado. Deixe que os algoritmos de preços quebrem essa porca. A taxa de 1% da receita que pago além do preço vale bem o investimento.

Construir boa vontade com os vizinhos

Convidados, em geral, são pessoas bastante decentes. Independentemente disso, as pessoas que moram nas unidades do condomínio em período integral simplesmente não gostam do fluxo constante de novas pessoas indo e vindo. O que um host de aluguel de férias deve fazer?

Um arrependimento que sinto é não ter me esforçado mais para alcançar TODOS os meus vizinhos antes de iniciar as reservas no início deste ano. Eu sugiro fortemente que você conheça o máximo possível de seus vizinhos e mostre sua intenção. Melhor saber com antecedência quais serão as percepções e simplesmente se tornar conhecido gera certa confiança.

No início desta primavera, um de nossos vizinhos se queixou do barulho ao bater as portas do armário. Este vizinho é realmente um bom sujeito. Ele se ofereceu para instalar dobradiças de fechamento lento nos armários e gavetas. Eu paguei pelo hardware, ele colocou.

Problema resolvido. Este era um vizinho que eu conheci antes de disparar o aluguel e estou feliz por isso.

Quando você pensa sobre isso, ter convidados indo e vindo é meio perturbador para os vizinhos. Mesmo em um apartamento ou condomínio, normalmente prefere a estabilidade de saber quem está dormindo ao lado.

Eu imagino aqui, no meu bairro, como seria se meu vizinho de repente transformasse sua casa em um Airbnb. Eu não gostaria disso.

Então eu entendi. A única graça salvadora é que esses condomínios são, em geral, refúgios de verão para os pássaros da neve. Já existem algumas outras unidades que são alugadas via VRBO a cada verão e exigem uma estadia mínima de 1 semana.

O problema é que, quando você está se estabelecendo, não pode impor estadias mínimas de uma semana e espera obter um retorno do seu investimento. O primeiro ano é crucial para equilibrar o seu dinheiro investido.

Nossa história não é única. Este “não está no meu quintal!” Esse fenômeno está dominando grande parte da Europa bem viajada nos últimos anos. Os europeus querem ganhar dinheiro como todo mundo, e o Airbnb provou ser um benefício para eles.

O problema é que seus vizinhos são como, “Que diabos, Gunther?!? Outro ônibus cheio de turistas americanos?

Sinceramente, isso não me surpreende.

Vou deixar você nesse tipo, nota de despedida na foto acima. Caramba. Apenas um lembrete, certifique-se de fazer sua lição de casa antes de selecionar um local para o seu negócio no Airbnb. Não faz sentido deixar os nativos inquietos!

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Foto em destaque por Zoltan Tasi no Unsplash

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