O Airbnb é rentável para hosts? – Cubículo abandonado

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Este post responde ao básico sobre se o Airbnb é ou não rentável para os hosts. Existem vários fatores, desde a escolha do local certo até o financiamento e a compreensão de como atrair reservas como um novo garoto do bairro.

O investimento imobiliário pode ser uma maneira lucrativa de ajudá-lo a alcançar sua própria independência financeira e / ou metas de aposentadoria antecipada. Aluguel por longo prazo tem sido um construtor de riqueza vencedor para nós. Parecia que começava a se debater no começo, mas tínhamos um mentor experiente para nos ajudar a começar. Isso nos deu confiança suficiente para comprar nosso primeiro aluguel: uma casa unifamiliar de venda curta.

Estávamos longe de receber dinheiro. Eu tive que fazer uma linha de crédito para aquisição de imóveis residenciais em nossa residência principal para pagar o adiantamento. Depois que fechamos, a lista de melhorias aumentou para quase US $ 5.000. Em que nos metemos?

Para encurtar a história – o primeiro aluguel teve seus primeiros inquilinos arrendados dentro de dois meses após o fechamento. Os cheques de aluguel começaram a chegar. Encerramos nosso segundo aluguel apenas seis meses depois, exatamente quando recebemos nossos gêmeos no mundo. Os aluguéis três e quatro foram seguidos em 2015 e 2016.

Cada um de nossos quatro aluguéis de longo prazo, com o tempo, valeu a pena. Graças a um forte mercado de aluguel aqui em Minneapolis, podemos obter bons aluguéis. Além disso, os inquilinos que atraímos foram ótimos para trabalhar. Nunca é um pagamento atrasado e, muitas vezes, eles investem seu próprio dinheiro em pequenas melhorias.

O que é o Airbnb?

Da Wikipedia: A AirBNB é uma empresa americana que hospeda um mercado online e serviço de hospitalidade, para que as pessoas aluguem ou aluguem acomodações de curto prazo, incluindo aluguel de temporada, aluguel de apartamento, casa de família, cama de albergue ou quarto de hotel. A empresa não possui nenhum alojamento; é um corretor que recebe taxas de serviço percentuais de hóspedes e anfitriões em conjunto com todas as reservas. Em janeiro de 2018, a empresa tinha mais de 3.000.000 de anúncios de hospedagem em 65.000 cidades e 191 países.

Para uma empresa que começou há nove anos, esse é um número impressionante de alojamentos. Quanto tempo a Hilton levou para construir tantos quartos? Tudo o que os fundadores da AirBNB precisavam fazer era aproveitar a Internet, criar o mercado e obter um corte de 3% em cada reserva. Gênio.

Enquanto trabalhamos no processo de oferta e fechamento do condomínio, eu também estava pesquisando minha pesquisa. Ficamos em alguns Airbnbs, mas com certeza não hospedamos nenhum. Pinterest e um livro muito útil Seja pago pelo seu Pad Jasper Ribbers e Huzefa Kapadia foram referências vitais.

Em 2017, o mercado imobiliário não apenas se recuperou, mas também se recuperou e superaqueceu. As colheitas eram pequenas. Casas que antes eram vendidas por US $ 150.000 estavam agora custando US $ 200.000.

Na minha busca pelo nosso quinto aluguel, continuei correndo em moinhos de vento proverbiais. Os retornos de dinheiro em dinheiro não estavam somando os depósitos de preço alto que estavam disponíveis.

Pronto para desistir, visitamos meus pais em Charlevoix, Michigan. Eu estava lendo o jornal local e decidi dar uma olhada nas listagens de imóveis na última página. Notei um condomínio à venda no mesmo empreendimento em que meus pais passam o verão. O condomínio era “básico”, com zero atualizações desde que foi construído em 2005.

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Imaginei, a um preço de tabela de US $ 125.000, o que doeria dar uma olhada? Esta área é um ótimo destino de verão. Uma nova opção de aluguel de férias começou a dançar na minha cabeça.

Um aluguel de temporada rentável traz mais riscos e mais recompensa do que um aluguel de longo prazo semelhante. Você não está bloqueando o aluguel por um ano ou mais, como faria com um contrato de aluguel de longo prazo. Em vez disso, você conta com a demanda do mercado para preencher uma propriedade de férias semana após semana, particularmente durante a “alta temporada”.

O impulso por trás disso é a nossa própria experiência AirBNB como convidados. Ficamos no AirBNBs apenas algumas vezes, mas em cada caso, aproveitamos a estadia e nos sentimos bem-vindos pelos nossos anfitriões.

Pelo meu dinheiro, o AirBNB supera as calças praticamente em qualquer hotel hermeticamente fechado. O que posso dizer? É muito bom ficar em um lugar com janelas que se abrem para o ar fresco.

Por que férias são um investimento inteligente

Nosso condomínio Airbnb é o quinto aluguel do nosso portfólio e o primeiro aluguel de férias. A intenção é que todas essas propriedades nos posicionem bem para a aposentadoria antecipada (ou pelo menos independência financeira).

Usando minha planilha de avaliação de propriedades de aluguel, estou projetando um retorno do investimento de cerca de 20%, ano após ano. Essa projeção pressupõe uso mínimo e taxas mais baixas nas estações baixas (inverno, início da primavera e final do outono).

O principal a reconhecer é que o retorno do investimento (ROI) previsto não leva em consideração as vantagens fiscais dos aluguéis. Com esses bônus adicionados (depreciação, baixa de despesas comerciais e dedução de 20% para as novas pequenas empresas), o ROI geral (ou “dinheiro em dinheiro”) aumenta para um rendimento muito saudável de cerca de 33%.

Retorno em dinheiro no Airbnb:

Investimento em imóveis para temporada 101: Observe a taxa de CAP de 12,27%. Normalmente, qualquer CAP residencial acima de 8% é um investimento digno. A taxa CAP é a receita operacional líquida / preço de venda.

Como financiar um aluguel de temporada no Airbnb

Historicamente, 4,75% é uma taxa muito boa para uma hipoteca fixa de 30 anos em um imóvel alugado. Lembre-se: se você é novo em investimentos para locação, há um prêmio de meio ponto adicionado à sua taxa. No momento da redação deste post, eu observava uma taxa de 5,25% em uma propriedade fechada no final de 2018.

Tivemos a sorte de ter meus pais morando no mesmo complexo onde está localizado o nosso aluguel de férias. Eles sabem o que fazer. Por exemplo, como as cobranças são cobradas, fatores sazonais, disposição dos vizinhos, nuances da associação, conhecimento dos aluguéis de temporada existentes e como estão se saindo etc.

Toda essa informação privilegiada ajudou imensamente. Não tenho certeza de que é necessário para um aluguel de temporada rentável, mas ter pessoas confiáveis ​​e conhecedoras por perto é um ativo que é uma grande vantagem.

Airbnb rentável 101: A menos que você esteja comprando propriedades de leilão ou propriedades em dificuldades por dinheiro, use financiamento bancário para financiar seu aluguel de temporada.

Estou lendo cada vez mais sobre pessoas em algum tipo de corrida mortal para pagar a hipoteca de seus aluguéis. NÃO FAÇA. Deixe o banco segurar o risco enquanto você colhe a recompensa do fluxo de caixa.

A ideia por trás do “dinheiro de outras pessoas” (ou seja, o dinheiro do banco) é alavancar. Seu dinheiro trabalhará mais para você se você o colocar em mais aluguéis como adiantamentos ou pelo menos em ações.

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O Airbnb é rentável para hosts?

O grande desconhecido de qualquer locação de longo prazo é a rapidez com que você pode contratar um inquilino e começar a receber fluxo de caixa. Com um Airbnb, especialmente um localizado em uma zona de férias popular, você costuma competir com outros Airbnbs, VRBOs, pousadas tradicionais e hotéis – todos na mesma área geral.

Para nossas férias no norte de Michigan, a alta temporada vai de junho a setembro, com um pouco de ação em maio e outubro. De novembro a abril, foi possível ver alguns tipos de tênis de neve ou esquiadores de cross-country, mas não conto tanto com eles.

Pesquisa de mercado é VITAL. Use sua conta de viajante do Airbnb para explorar um local de interesse e analisar outros aluguéis. Você encontrará muitos hosts simplesmente “atire e esqueça”, ou seja, eles definem uma taxa de alta temporada e a deixam bloqueada o ano todo. Ou, eles só alugam durante a alta temporada.

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No nosso caso, queríamos maximizar o retorno do aluguel de temporada, o que significa hóspedes durante todo o ano. Claro, o preço é mais baixo durante os meses frios e com neve. Mas as pessoas gostam de retiros de fim de semana o ano todo. Por que não ganhar dinheiro versus deixar o local fechado e vazio?

Acompanhe seus retornos e vagas projetados em uma planilha. Após o seu primeiro ano completo, você poderá ajustar as projeções e sentir a sazonalidade. Sua capacidade de prever reservas (lucros!) Aumentará à medida que você avança.

Uma previsão conservadora do nosso primeiro ano de operação. As coisas ficaram 25% mais lucrativas do que o planejado.

Quando estimei pela primeira vez os custos de instalação do nosso aluguel de temporada, estimei um custo inicial de US $ 12.000. A guia final? $ 14.696,13. Isso representa um aumento de 22% em relação à previsão.

As principais áreas em que não contei foram viagens, refeições, presentes de gratidão para ajudantes e a conta do pintor profissional. Meu conselho é adicionar 25% a qualquer estimativa que você apresentar ao calcular o retorno previsto. Isso fornecerá um indicador mais realista do retorno em dinheiro.

Não fique desanimado se o ROI desejado de repente ficar achatado. O primeiro ano é sempre o mais difícil. Depois disso, é tudo (principalmente) molho.

A Importância de Obter Reservas RÁPIDAS

A configuração do seu aluguel de temporada, seja um quarto de reposição em sua casa ou em toda a casa, é bastante direta na interface do Airbnb. No entanto, existem muitas variáveis ​​que acompanham a hospedagem. Você não define apenas o seu preço noturno, carrega várias fotos e espera (e espero!) Você precisa descobrir os horários de entrada e saída.

Existem regras da casa a serem definidas e comodidades a serem listadas. Informações fiscais e de pagamento são necessárias. E tem mais. Deseja definir uma política de cancelamento estrita ou flexível? Deseja incluir um depósito de segurança? Quanto você cobrará dos hóspedes pela limpeza? (Para ajudar a responder a essas perguntas, recomendo vivamente o livro Seja pago pelo seu Pad – Revisto aqui.)

Para quem está começando, é importante ser flexível com suas políticas de reserva. Lembre-se de que você ainda não tem uma reputação. Sem críticas, sua listagem não chamará muita atenção desde o início. Ser flexível com as seguintes variáveis ​​nos ajudou a gerar reservas desde o início.

  1. Mantenha os preços bem abaixo da concorrência. Chegamos a 50% abaixo da taxa da área de embarque. (por exemplo, R $ 50,00 por noite, v. R $ 100,00)
  2. Ofereça 2 ou até 1 noite de estadia mínima.
  3. Não requer um depósito de danos. O Airbnb tem uma política de proteção de host de US $ 1 milhão, para que você esteja coberto.
  4. Esteja disposto a aceitar solicitações de reserva de novos hóspedes do Airbnb ou VRBO.
  5. Ofereça uma política de cancelamento flexível. Você pode tornar sua política mais rígida após a obtenção de 5 ou mais revisões.
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Depois de configurar tudo, existe uma certa apreensão. Você tem classificações ZERO. Quem em sã consciência iria alugar de você? É por isso que é super importante canalizar suas habilidades de marketing interno.

Estude seu mercado-alvo e veja o que outros aluguéis semelhantes e bem-sucedidos publicaram. Use as melhores fotos que puder. Verifique se seus preços são justos e leve em consideração a sazonalidade e os eventos locais.

Mesmo assim, esteja preparado para aguardar um pouco pela primeira reserva. Isso vai acontecer!

A boa notícia é que o Airbnb é fácil de se trabalhar. Inscrever-se para ser um anfitrião foi uma brisa. Isso me lembrou o Turbo Tax, com seu fluxo amigável passo a passo.

Ter um sistema para gerenciar o calendário de reservas é muito conveniente. A plataforma é construída sobre Confiar em entre viajante e anfitrião. Você certamente pode recusar convidados, mas como o Airbnb define um nível bastante alto, raramente você já teve que recusar alguém.

O Airbnb oferece um recurso de Preços inteligentes que ajusta os preços noturnos com base na sazonalidade, concorrência no mercado e outros fatores (eventos, por exemplo). No entanto, descobri que o BeyondPricing está mais sintonizado com o mercado local e faz um trabalho melhor ao garantir o melhor preço para nossas tarifas.

A interface de hospedagem do Airbnb é tão amigável quanto o lado convidado da loja. Eu simplesmente não recomendaria o uso do sistema de preços inteligentes, como mostra a imagem. Vá com BeyondPricing!

Por que é importante mudar rapidamente

Havia uma tonelada de trabalho para preparar nosso lugar para brilhar. Caramba, era um acordo decente (US $ 120 mil) porque era desgastado. O tapete teve que ir. As paredes, tetos e portas precisavam de patch e pintura.

E, é claro, qualquer locação de férias precisa ser MOBILIADA.

É isso mesmo, investidor de aluguel de temporada. Você adora camas, roupas de cama, cadeiras, sofás, TV, utensílios de cozinha, papel higiênico, luminárias, toalhas etc. Sua lista de compras será maior do que qualquer lista que você já viu antes.

No caso de nosso novo aluguel de temporada, desde que fechamos no final de outubro, sabíamos que não haveria muita ação por vários meses. Esse é o território da úlcera ali!

Cada mês de vaga custa US $ 718 em PITI (principal, juros, impostos e seguros mensais). Pronunciado como “pena”. A moral da história deve estar preparada para preparar sua nova propriedade o mais rápido possível.

Nosso custo de oportunidade de não conseguir o aluguel de férias até três meses após o fechamento:

  • PITI a 2 meses x $ 718 = $ 1.436. Desde que começamos a fazer reservas em fevereiro, e o banco não começa a faturar até o primeiro mês completo de financiamento, perdemos apenas dois meses de PITI. Ufa!

Também tínhamos taxas a pagar a cada trimestre. A associação não está prestes a me dar nenhum “mês livre” como o Banco dos EUA.

  • Taxas de associação a 2 meses x $ 133 = $ 266.

E utilitários.

  • Gás, Elétrico. Não muito @ 2 meses x $ 65 = $ 130.

Algumas considerações finais

Bem como uma mudança de casa, o tempo está passando. Cada mês que passa sem aluguel é um custo irrecuperável e uma grande diferença no retorno do investimento.

Para nós, não havia tanto custo de oportunidade em jogo. A alta temporada terminou e, com alguns fins de semana prolongados de trabalho árduo em novembro e janeiro seguinte, poderíamos ter este lugar pronto para a prática de esqui no inverno.

Se você deseja ganhar algum dinheiro extra, inscreva-se aqui para começar sua jornada com o Airbnb hoje!

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