Revisando o lucro / perda de nossa venda de condomínio (e compra subsequente)

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investimento de propriedade de aluguel

Esta é uma continuação da revelação de ontem: nossa inquilina nos mandou uma mensagem dizendo que está quebrando o contrato.

Há quase exatamente 7 anos, compramos nossa propriedade para investimento. Nosso filho mais velho tinha quase um ano e nosso outro filho nasceria 4 meses depois. Foi um período bastante interessante em nossa vida.

Agora estamos querendo vender o condomínio. Hoje pensei em mostrar os números.

Acabamos pagando $ 95.000 pelo condomínio. Minha esposa já havia comprado no mesmo complexo, então sabíamos que eles normalmente variam de $ 140.000 a $ 175.000. No entanto, estávamos em 2013 e ainda havia uma grande crise imobiliária. Quando o mercado esquentou, conseguimos $ 16.000 por ano de aluguel, o que é extremamente bom para uma propriedade de $ 95.000.

Durante esse tempo, estávamos pagando taxas de condomínio. Também recebemos uma avaliação de condomínio de cerca de US $ 15.000 – ai. Enquanto o condomínio parecia ótimo por dentro, todo o exterior da propriedade precisava ser substituído. Pelo menos parece ótimo agora. Tivemos que fazer a manutenção típica dentro, mas era tudo coisas menores.

No final, colocamos $ 23.750 (ou 25%) como entrada. Esperamos que seja vendido por $ 170.000. Pode custar menos, mas é isso que os comparáveis ​​são. Parece que as propriedades mudam rapidamente, em alguns dias. Começamos o nosso um pouco mais alto e não pegamos nenhuma mordida nos primeiros dias. Não espero que os números finais mudem muito, então me sinto bem em usá-los como números projetados.

Sou péssimo em controlar todas as despesas que tivemos de fazer para manutenção. Eu poderia puxar impostos por sete anos, mas sou muito preguiçoso. Na maior parte, conseguimos gerar cerca de US $ 200 por mês ao pagar uma hipoteca de 15 anos. Teremos que usar isso como uma medida aproximada dos custos contínuos.

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(Nota lateral: graças a 2020 ser o que é e COVID, há uma guerra se formando entre proprietários e inquilinos. A história completa sobre nossos três imóveis para alugar é que este é o único bom. Os outros dois, minha esposa e eu compramos quando éramos solteira para morar. A transferência militar de minha esposa e o colapso da moradia tornaram o imóvel a melhor opção viável para nós. Essas propriedades recentemente só corresponderam ao preço que pagamos após 15 anos. Portanto, vejo os números provavelmente como uma tentativa bem-sucedida de ganhar dinheiro -custo médio.)

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Espero que possamos obter cerca de 172 mil, o que daria cerca de 160 mil após o fechamento dos custos. Se for vendido por menos e recebermos $ 155 mil, não é grande coisa. Devemos ao banco US $ 45.000 pela parte no financiamento da propriedade. Isso significaria que pagamos $ 23.750 por cerca de $ 110.000 a $ 115.000 de lucro. No entanto, como mencionei acima, fizemos uma grande avaliação do condomínio. Fizemos um empréstimo e parece que será da responsabilidade do comprador. A gente pode acabar precisando fazer uma concessão com um preço menor por causa disso.

Com sorte, poderemos dizer que gastamos cerca de $ 25.000 para ganhar $ 100.000. Essa é uma boa taxa de retorno. Graças à Regra de 72 (feita duas vezes), podemos ver que quadruplicar é cerca de 22% de retorno anual (72 / 3,5 para o primeiro duplo, e o mesmo para o segundo duplo).

O mercado de ações também teve um bom desempenho nos últimos 7 anos. Certamente foi mais passivo (como sempre é). No entanto, “apenas” teve uma média de 9,5% no mesmo período. Isso foi o suficiente para dobrar seu dinheiro, mas vou levar de um quádruplo a um dobro a qualquer dia.

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O que faremos com esses $ 100.000 de lucro? Se você leu o artigo de ontem, planejamos comprar outro condomínio. Isso nos permite usar um veículo fiscal denominado câmbio 1031. Uma troca 1031 permite que você venda uma propriedade e compre outra e evite pagar impostos sobre os lucros.

Temos uma propriedade em mente, mas não poderíamos seguir em frente antes de listar a propriedade atual. Também precisamos contratar alguns advogados, especialmente um especialista em câmbio 1031 e nossa empresa de hipotecas. Cada uma dessas etapas tem cerca de 5 subetapas de papelada e burocracia que são simplesmente tediosas. Seria bom fazer uma oferta, mas todas essas peças levam vários dias, ou até uma semana para ficarem no lugar. É mais lento em um mundo COVID.

Se conseguirmos obter o condomínio em que estamos de olho, pagaremos cerca de US $ 205 mil por ele. Colocaríamos os rendimentos líquidos de $ 100-110.000 nele e obteríamos uma hipoteca de 15 anos sobre ele. Isso nos daria uma hipoteca semelhante à que temos agora, mas com sorte conseguiremos $ 1.800 por mês de aluguel. Os números seriam muito melhores no antigo local, mas este seria mais próximo e mais fácil de manter. Isso é muito menos estresse para nós, que é o grande motivador para vender.

Estou desapontado por ter que voltar a esperar 15 anos para ficar livre de hipotecas quando estávamos longe de 8 anos. Poderíamos obter uma hipoteca de 10 anos ou fazer pagamentos maiores para nos livrarmos da hipoteca mais rapidamente. As taxas de hipoteca de 10 anos não parecem atraentes. É doloroso para mim pagar uma hipoteca de 3,5%. Esse é o tipo de taxa de juros que quero manter no longo prazo.

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Ao mesmo tempo, estou animado para mudar para uma propriedade que sinto que tem mais espaço para apreciar e será mais fácil de gerenciar.

Há um fator x adicional de tudo isso a ser considerado. Nossos filhos podem fazer parte do processo. Aos 6 e 7 anos, quase tudo isso passa por cima de suas cabeças. No entanto, esta é uma revisão de um Teen Titans Go! episódio que eles viram muitas vezes. Até agora, eles estão temendo tudo sobre esse processo. Eu não os culpo – é coisa para adultos e não é divertido para crianças. No entanto, às vezes as crianças precisam se controlar e fazer coisas que não são divertidas. Eu gosto que eles tenham alguma exposição a isso agora. Isso constrói caráter, certo?

Talvez um dia eles encontrem este artigo e percebam que investir em imóveis é empolgante, afinal.

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